Antes de final de año, los propietarios que quieren vender su vivienda, necesitan revisar la legislación vigente y los cambios que pueden surgir con el cambio de año, para estudiar en qué momento es recomendable realizar la venta de su vivienda.
Los recientes cambios en el cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la plusvalía municipal, además de las tasas implícitas en la compraventa inmobiliaria, implican nuevas dudas en los vendedores, que desconocen si tienen que pagar ellos esos costes, el momento de pagarlos y la cuantía.
Respondemos a algunas cuestiones básicas de los propietarios en el momento de vender su vivienda:
¿Es mejor vender ya o espera al nuevo año fiscal?
Depende de los cambios en las normativas estatales, autonómicas y municipales, de la aplicación de tasas e impuestos con difrerentes tipos de valoración y gravámenes en un periodo fiscal u otro.
¿Cómo afecta la venta de la vivienda en el Impuesta de la Renta?
Al vender una vivienda, se debe declarar en la declaración de la Renta del año siguiente.
La venta de un inmueble tributa como ganancia o pérdida patrimonial: los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas en España.
La ganancia patrimonial se calcula con la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.
Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.
Ojo a las ventajas fiscales que se incluyen o suprimen con cada nuevo año, como los coeficientes de actualización y de abatimiento.
Hay exenciones en la tributación, como en el caso de mayores de 65 años y en el caso de que se reinvierta el importe en la compra de una nueva vivienda, que sea la habitual.
¿Quien debe pagar el IBI?
Al vender la propiedad antes del 31 de diciembre, se extingue el derecho de propiedad del inmueble, pero el ex-.propietario debe satisfacer, íntegramente, la cuota del IBI de la vivienda transmitida durante el año.
Ley de Haciendas Locales, establecen el primer día del periodo impositivo (1 de Enero) como la fecha de devengo del IBI.
Además, el vendedor está obligado a aportar el recibo conforme el IBI está al corriente de pago de ese año.
En todo caso, se puede negociar con el comprador el paso del IBI.
¿Qué es y Cómo se calcula la Plusvalía?
En una compraventa inmobiliaria, el obligado al pago de la plusvalía es el vendedor o transmitente.
Para el devengo, se debe tener en cuenta la fecha de la escritura pública notarial donde se formaliza la transmisión.
El plazo de pago es de 30 días hábiles desde el devengo, a contar desde la fecha de la escritura pública notarial donde se formaliza la transmisión.
Al presentar la Plusvalía, se debe aportar esta documentación:
- Copia simple de la escritura notarial que documenta la transmisión (Escritura de compraventa)
- Fotocopia del DNI/NIF del sujeto pasivo u obligado tributario
- Fotocopia del último recibo del IBI
- Cumplimentado y firmado por el sujeto pasivo o su legal representante el modelo de declaración/autoliquidación fijado en la Ordenanza del Ayuntamiento.
La presentación y pago de la plusvalía se realiza en la Oficina de Atención Ciudadana del municipio o en su oficina virtual.
El cálculo de la Plusvalía tienes 5 partes:
- Cálculo del valor del terreno urbano
- Establecer el número de años que han pasado desde la adquisición hasta la transmisión
- Cálculo de la base imponible (BI), que responde a la fórmula Valor suelo x Numero años X Porcentaje
- Cálculo dela cuota íntegra, que es la BI x Tipo de Gravamen del Ayuntamiento
- Aplicación de bonificaciones sobre la cuota íntegra
